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不動産の相続登記に必要な書類と手続の流れ【令和最新版】
2024年4月から、不動産の相続登記（名義変更）が義務化されました。相続が発生し、そのことを知った日から3年以内に登記申請を行う必要があり、怠ると10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
この記事では、相続登記に必要な書類、正しい手続の流れ、そして実務で注意すべきポイントをわかりやすく解説します。
相続登記とは？
相続登記とは、亡くなった方（被相続人）の名義になっている不動産を、相続人名義に変更する手続きのことです。
登記を行わないまま放置すると、将来の売却や担保設定ができないだけでなく、次の相続が発生した際に手続きが複雑になることがあります。
そのため、早めの登記手続が安心です。
不動産の相続登記に必要な書類
相続登記で必要な書類は、被相続人に関するものと相続人に関するものに分かれます。また、遺言書の有無によって添付書類が異なります。
（1）被相続人に関する書類
- 被相続人の出生から死亡までの一連の戸籍謄本（除籍・改製原戸籍を含む）
相続人を確定するために必要です。戸籍の連続性が重要です。 - 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
最後の住所を確認するために添付します。 - 不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）又は登記情報
対象となる不動産を確認します。 - 固定資産評価証明書又は名寄台帳
登録免許税の計算に使用します。最新年度のものを用意してください。
（2）相続人に関する書類
- 相続人の現在戸籍謄本（又は抄本）
相続関係を確認するために提出します。抄本でも相続関係が明確であれば差し支えありません。 - 不動産を取得する相続人の住民票
新しい所有者として登記簿に住所を記載するために必要です。 - 遺産分割協議書に押印した相続人の印鑑証明書
実印による署名又は記名・押印の真正を証明するために添付します。
（3）遺言書または遺産分割協議書
- 遺言書がある場合
公正証書遺言なら謄本、自筆証書遺言の場合は家庭裁判所の「検認済証明書」を添付します。 - 遺言書がない場合
相続人全員で話し合いを行い、誰が不動産を相続するかを定めた遺産分割協議書を作成します。協議書には協議成立日を記載し、相続人全員の署名又は記名・実印押印を行います。
登録免許税と費用の目安
相続登記には「登録免許税」が必要です。税額は以下の計算式で求められます。
固定資産評価額 × 0.4％
たとえば、評価額が1,000万円の土地なら4万円です。なお、個人が、令和９年３月31日までに、土地について所有権の保存登記又は相続による所有権の移転登記を受ける場合において、これらの登記に係る登録免許税の課税標準となる不動産の価額（評価額）が100万円以下であるときは、その土地の所有権の保存登記又はその土地の相続による所有権の移転登記については、登録免許税を課さないこととされています（租税特別措置法第84条の２の３第２項）。
相続登記の手続の流れ
- 戸籍や証明書を収集し、相続人を確定する
- 遺言書の有無を確認する（法務局の遺言書保管制度も活用可能）
- 遺産分割協議を実施し、協議書を作成する
- 登記申請書を作成する（法務局のひな形を利用可能）
- 不動産所在地を管轄する法務局へ提出（郵送またはオンライン申請も可）
- 法務局の審査・補正・登記完了
内容に不備がある場合は、いきなり却下ではなく「補正指示」が行われます。補正を行えば登記は継続して処理されます。
よくある補正と注意点
- 戸籍の連続性の不足
出生から死亡までの戸籍がそろっていない場合でも、法務局から補正指示があり、追加提出で対応可能です。 - 遺産分割協議書の押印・添付漏れ
全員分がそろっていない場合も補正対象となり、追加提出で登記が進められます。 - 固定資産評価証明書の年度違い
前年分を出しても登記は却下されず、補正指示に従って最新年度分を追って提出すれば問題ありません。 - 日付の重要性
遺産分割協議書の日付は、協議成立時期を明確にし、後日の紛争防止に役立ちます。
まとめ
相続登記は書類が多く、初めての方には複雑に感じるかもしれませんが、多少の不備があっても多くは補正対応で進められます。
大切なのは、期限内に申請し、補正指示にしっかり対応することです。
不安がある場合は、司法書士に依頼すれば、書類収集から申請・補正対応まで一括で任せられます。
相続登記義務化の時代、早めの対応が安心の第一歩です。